En España, el mercado inmobiliario vive una auténtica «tormenta perfecta». Mientras la demanda de vivienda crece a un ritmo vertiginoso, la oferta no consigue alcanzarla, lo que impulsa los precios y acelera la carrera por adquirir una propiedad. Según los analistas, los precios cerrarán este año con un aumento del 14,4% y subirán otro 12,1% en 2025, consolidando la tendencia al alza.
La preferencia por comprar, en lugar de alquilar, es clara. En los mercados más tensionados, como Barcelona o Madrid, el coste de alquilar puede llegar a triplicar la cuota de una hipoteca. Este desequilibrio ha llevado a que el 77% de los españoles que interactuaron con el mercado inmobiliario en el primer semestre de 2024 lo hicieran para comprar, mientras solo un 15% pretendía vender.
Baleares el destino de las Golden VISA
La compra de vivienda en España no solo responde a la necesidad de tener un techo propio, sino también a diversos factores económicos y sociales. Según María Matos, directora de estudios de Fotocasa, la alta demanda se explica por:
- Crecimiento de los hogares y flujos migratorios.
- La compra como una inversión rentable a largo plazo.
- La llegada de compradores internacionales que buscan aprovechar los beneficios de la Golden Visa, especialmente en mercados como el de las Islas Baleares.
En este último punto, cabe destacar cómo el interés extranjero está desplazando a los residentes locales en las Baleares, ya que impulsa un mercado de lujo inalcanzable para los bolsillos de los habitantes de la región.
El Banco Central Europeo como catalizador
Otro factor clave que ha intensificado la carrera por la propiedad es la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE). Desde junio, el BCE ha reducido los tipos de interés en varias ocasiones, provocando una caída del euríbor por debajo del 2,5%. Esto ha facilitado la financiación y ha desencadenado una “guerra de precios” entre los bancos para ofrecer hipotecas más competitivas.
Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com:
“La confianza en unos ingresos estables y la reducción de los tipos han motivado a muchas familias a dar el paso hacia la compra de vivienda”.
Sin embargo, esta «voracidad compradora» contrasta con una realidad preocupante: la escasez de oferta.
Una oferta insuficiente y una construcción ralentizada
En España, la falta de vivienda nueva es crónica. Según los expertos, serían necesarias 600.000 nuevas casas para cubrir la demanda hasta 2025, pero las cifras actuales de construcción apenas alcanzan entre 80.000 y 100.000 al año. Esto hace que los pisos de segunda mano se conviertan en la principal opción, aunque estos también comienzan a agotarse.
El problema es más agudo en ciudades como Madrid, Barcelona o las Islas Baleares, donde la oferta es aún más limitada y los precios del metro cuadrado alcanzan cifras récord:
- 5.631 €/m² en San Sebastián.
- 4.830 €/m² en Madrid.
- 4.597 €/m² en Barcelona.
-
4477 €m² en Palma
Además, el 13% de las viviendas se venden en menos de una semana, lo que da lugar a las llamadas ventas exprés.
Alquiler: ¿una opción inviable?
El precio del alquiler también está en máximos históricos. En promedio, se paga 13 €/m² en España, pero esta cifra se dispara en Barcelona (23,1 €/m²) Madrid (20,6 €/m²) y Palma (17,1 €/m2)
El encarecimiento del alquiler, sumado a la rentabilidad a largo plazo de la propiedad, hace que comprar sea más atractivo para aquellos que cuentan con ahorros suficientes. Como señala Font:
“Con ahorro y solvencia, pocos escogen ser inquilinos cuando pueden adquirir un bien que se revaloriza con el tiempo”.
La batalla por financiarse: hipotecas al alza
La facilidad de financiación también está impulsando las compras. Este año, se espera que se concedan más de 425.000 hipotecas, un 9,2% más que en 2023, y para 2025, la cifra podría superar las 486.000 si el BCE continúa con la bajada de tipos.
En este contexto, las familias están aprovechando la oportunidad para financiar su vivienda a un coste más accesible, lo que retroalimenta la subida de precios.
La escasez reina en el mercado inmobiliario mercado
La «feroz» competencia por la compra de vivienda en España refleja un mercado marcado por la escasez de oferta, el encarecimiento del alquiler y la facilidad de financiación. Este escenario pone de manifiesto una crisis estructural en el acceso a la vivienda, especialmente en regiones como las Islas Baleares, donde la llegada de inversores extranjeros sigue elevando los precios, perjudicando a los residentes locales.
Para solucionar este desequilibrio, será necesario aumentar de forma drástica la construcción de nuevas viviendas y aplicar políticas que regulen tanto el alquiler como la compra por parte de extranjeros, evitando que el mercado se convierta en inaccesible para la mayoría de los españoles.
